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Mietvertrag

Mietvertrag
Mietverträge die Befristet sind oder auch Zeitmietverträge, die vor dem 1. September 2001 abgeschlossen wurden, bleiben dennoch wirksam. Nach Informationen müssen diese Verträge des Deutschen Mieterbundes in Berlin nach den alten, vor dem 1. September 2001 geltend abgewickelt werden.

Wenn für den Vertrag eine feste Laufzeit vereinbart wurde z. B 01.09.2003 oder bis zum 31.12.2011 dann ist das wirksam. Für den Vermieter als auch für den Mieter ist es ausgeschlossen eine Kündigung während der Laufzeit eines Vertrages.

Wenn ein einfacher befristeter  Mietvertrag vor dem 01. September 2001 abgeschlossen wurde, kann der Mieter bis zu 2 Monaten vor dem Ablauf des Mietvertrages die Fortsetzung des Mietvertrages verlangen. Das Mietverhältnis kann nur vom Vermieter gekündigt werden wenn er einen triftigen Grund hat wie z. B. Eigenbedarf. Der Mieter kann sich dann  nur noch auf die Sozialklausel berufen.

Wem all diese Klauseln zu viel und unüberschaubar sind, dem empfehlen wir sich fachlich kompetente Hilfe bei einem Rechtsanwalt zu holen.

Aber wenn der Mietvertrag eine Klausel enthält, die z. B bis zum 31.12.2011 laufenden Mietverhältnis immer um zwölf Monate verlängert wird, und nicht rechtzeitig gekündigt wird dann bleibt es wirksam. Zeitmietverträge können seit dem das Gesetz der Mietrechtform entstanden ist nicht mehr Inkrafttreten. Wenn kein konkreter Grund aufgeführt ist, gilt es als unbefristeter Mietvertrag.

Kündigung Mietvertrag

Eine Kündigung des Mietvertrags kann stets von beiden Seiten ausgehen, wobei Mieter hinsichtlich der Kündigung durch den Vermieter sehr stark geschützt sind. Im Grunde kommen hier als Gründe nur nachweislicher Eigenbedarf und krasse Mietrückstände infrage, und auch dann ist eine entsprechende Kündigungsfrist beim Mietvertrag einzuhalten, jedenfalls wenn Zahlungsrückstände vorläufig nur gelegentlich vorkamen. Mieter hingegen können sehr leicht – mit Dreimonatsfrist – und ohne Angabe von Gründen ihren Mietvertrag kündigen, lediglich eine fristlose Kündigung ist von beiden Seiten nur unter äußerst strengen Auflagen möglich.

Fristlose Kündigung des Mietvertrages

Die fristlose Kündigung eines Mietvertrages setzt voraus, dass das Mietverhältnis für die kündigende Seite durch eine schwerwiegende Vertragsverletzung unzumutbar wird. Das können Handgreiflichkeiten, Beleidigungen, Gesundheitsgefährdungen oder absolutes Nicht-Zahlen der Miete sein. Die Regelungen hierzu finden sich im § 543 BGB. Folgende Gründe für Mieter kommen infrage:

  • Der Vermieter übergibt die Wohnung nicht rechtzeitig nach Vertragsabschluss.
  • Es besteht erhebliche Gesundheitsgefährdung, die der Vermieter nicht beseitigt und für die der Mieter keine Verantwortung trägt (Stichwort Schimmel – Lüften). Hierzu muss der Mieter auf den Mangel nachdrücklich hinweisen.

Der Vermieter kann ebenso Kündigungsgründe geltend machen, um den Vertrag fristlos zu beenden, wobei darauf hingewiesen sei, dass der Gesetzgeber hier sehr hohe Hürden errichtet hat:

  • Kündigung wegen Unzumutbarkeit: Sollte der Mieter die Wohnung vertragswidrig gebrauchen, kann der Vermieter fristlos kündigen. Auch hier ist meist eine vorherige Abmahnung erforderlich.
  • Das Haustierhaltungsverbot galt als Kündigungsgrund, ein BGH-Urteil vom März 2013 stellt es allerdings künftig infrage.
  • Kündigung wegen Zahlungsverzug: Dieser muss nach § 569 Absatz BGB erheblich ausfallen und mindestens eine Monatsmiete übersteigen, dann kann der Vermieter auch ohne Abmahnung fristlos kündigen. Wenn die Räumungsklage zugestellt wurde, hat der Mieter noch zwei Monate Zeit für die Entrichtung der rückständigen Miete, um die Zwangsräumung abzuwenden.

Es gibt allerdings ein BGH-Urteil zu einem Leipziger Fall (VIII ZR 96/09 vom 12.05.2010), das die fristlose Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter auch ohne einmalig vollen Mietrückstand, aber bei Begründungsanforderung des § 569 BGB zulässig ist, wenn der Mieter permanent schwankend zahlt und schließlich der Betrag einer Monatsmiete überschritten wird. Der Vermieter hatte in diesem Fall sämtliche Zahlungsvorgänge penibel aufgelistet und dem Mieter zugestellt.

Übliche Kündigung des Mietvertrags

Der Mieter kann immer mit einer Frist von drei Monaten seinen Mietvertrag kündigen, der Vermieter muss sich hinsichtlich der Kündigungsfrist beim Mietvertrag an der Dauer des Mietverhältnisses orientieren. Hier gilt pauschal die Regel, dass der Vermieter in den ersten fünf Jahren ebenfalls mit einer Dreimonatsfrist den Mietvertrag kündigen kann, bis zu acht Jahren beträgt die Kündigungsfrist beim Mietvertrag sechs Monate, danach verlängern sich die Fristen auf neun Monate und bei Mietverträgen aus den Jahren bis 2001 auf 12 Monate.