Kündigung durch den Vermieter
Wenn Vermieter den Mietvertrag kündigen, müssen sie gute Gründe vorbringen und sich im Normalfall – ohne Verschulden des Mieters – an eine gesetzlich vorgeschriebene Kündigungsfrist halten. Eine grundlose oder willkürliche Kündigung des Mietvertrags ist nicht möglich, selbst dem oft angeführten Eigenbedarf sind enge Grenzen gesetzt. Ebenso müssen Mieter nicht befürchten, wegen der Umwandlung einer Miet- in eine Eigentumswohnung auf die Straße gesetzt zu werden.
Voraussetzung für die Kündigung des Mietvertrags
Der Vertrag kann befristete oder unbefristet abgeschlossen worden sein, befristete Verträge laufen automatisch aus. Hier wäre eine vorfristige Kündigung nur möglich, wenn der Mieter die Miete schuldig bleibt (zwei Monatsmieten, auch in Teilbeträgen über eine längere Zeit) oder die Mietsache gefährdet beziehungsweise beschädigt. Krasse, möglicherweise handgreifliche Auseinandersetzungen mit dem Vermieter oder anderen Mietern, die Zweckentfremdung der Wohnung, eine nicht genehmigte Untervermietung und permanente, starke Ruhestörung könnten ebenfalls ein Kündigungsgrund sein. Unbefristete Verträge können fristgemäß gekündigt werden, wenn die gesetzlichen Gründe für eine Kündigung vorliegen:
- Eigenbedarf: Dieser muss belegt werden und stößt an enge Grenzen, wenn es sich nicht um den Besitzer selbst (der woanders nicht wohnen kann), eine Pflegeperson oder nahe Verwandte handelt. Die entfernteste Verwandtschaft, die innerhalb von Gerichtsurteilen akzeptiert wurde, waren Nichten oder Neffen.
- Hinderung angemessener Verwertung: Sollte die Miete ursprünglich wesentlich zu niedrig angesetzt gewesen sein und sich nicht schlagartig erhöhen lassen (akzeptiert werden bestenfalls 10 bis 20 Prozent alle zwei Jahre), das Objekt aber durch Neuvermietung wesentlich wertvoller werden, weil es beispielsweise zum Baudenkmal deklariert wurde, wäre das ein Kündigungsgrund – es sei denn, der Mieter akzeptiert eine vorgeschlagene, wesentlich höhere Miete.
- Vertragsverletzungen der Mieterinnen: Das sind die oben genannten Kündigungsgründe, die auch bei befristeten Verträgen greifen können. Solche Gründe, die unter Umständen sogar eine Gefahr für die Mietsache darstellen können, berechtigen sogar zur fristlosen Kündigung.
Eine aus Mietersicht als unerwartet und willkürlich empfundene Kündigung des Mietvertrags kommt bei kommunalen Gesellschaften wesentlich seltener vor. Private Hausbesitzer machen hingegen den Eigenbedarf bevorzugt geltend.
Kündigungsfrist für den Vermieter
Möchte der Hausbesitzer den Mietvertrag kündigen, muss er die gesetzliche Kündigungsfrist einhalten. Diese beträgt:
- sechs Monate bei einer absolvierten Vermietung vom sechsten bis zum Ende des achten Jahres
- neun Monaten ab Beginn des neunten Jahres der Vermietung an den jeweiligen Mieter
Wer einen Mietvertrag kündigen möchte, muss sich an die Schriftform (persönliche Unterschrift) halten und Sorge dafür tragen, dass die Gegenseite das Schreiben nachweislich und fristgemäß erhält.