Fristlose Kündigung beim Mietvertrag
Eine fristlose Kündigung des Mietvertrags können Mieter und Vermieter nach § 543 BGB vornehmen, wenn hierfür ein wichtiger Grund vorliegt. Übrigens ist die außerordentliche Kündigung auch mit einer Frist möglich, wenn beispielsweise ohnehin der Auszug vorzubereiten ist. Diese Frist kann dann aber recht willkürlich gewählt werden und müsste im Einvernehmen beider Parteien stehen.
Wichtige Gründe für die fristlose Kündigung
Der § 543 BGB führt aus, dass beide Parteien aus wichtigem Grund den Mietvertrag kündigen können, wenn die Fortsetzung für mindestens eine Partei (in der Regel die kündigende) unzumutbar ist. Dabei sind einzelne Umstände und gegenseitige Interessen abzuwägen, besonders das mögliche Verschulden einer Vertragspartei. Der Mieter muss sehr schwerwiegende Gründe für eine fristlose Kündigung haben, wenn ihm seine per se kurze Kündigungsfrist nicht genügt. Wichtige Gründe sind regelmäßig:
- Die Mieterpartei erhält nicht rechtzeitigen, umfassenden Zugang zur Wohnung und dem vereinbarten Nebengelass oder der Zugang wird wieder entzogen (Austausch von Boden-/Kellerschlössern).
- Die Mieterpartei beschädigt oder gefährdet die Mietsache, andere Bewohner oder den Vermieter.
- Die Miete bleibt über zwei volle Monatsmieten (auch anteilig über längere Zeiträume) aus.
Fehlende Mietzahlung ist aus Vermietersicht der häufigste Grund für eine Kündigung des Mietvertrags, der Mieter kann die fristlose Kündigung vermeiden, wenn er rechtzeitig zahlt. Auch hat er die Möglichkeit, Mietmängel formell rechtzeitig aufzurechnen, was im Normalfall der häufigste Grund für Mietkürzungen von Mieterseite ist. Hier entsteht oft Streit, denn die Vermieter sehen solche Kürzungen keinesfalls gern und würden dann gern den Mietvertrag kündigen.
Abmahnung vor der Kündigung des Mietvertrags
Der Absatz 3 des § 543 BGB bestimmt, dass eine Abmahnung zu erfolgen hat, bevor eine der Parteien fristlos den Mietvertrag kündigen kann. Das folgt der allgemeinen Rechtsauffassung, dass einer Gegenpartei die Chance zur Revision pflichtwidrigen Verhaltens gegeben werden muss. Allerdings setzt der Gesetzgeber für die Abmahnung auch Grenzen. Sie kann unterbleiben, wenn
- sie keinen Erfolg verspricht,
- die sofortige Kündigung gerechtfertigt erscheint, wenn beiderseitige Interessen berücksichtigt werden (Zerrüttung, Kündigung in gegenseitigem Einvernehmen) und
- es Mietrückstände gibt.
Standardgründe für fristlose Kündigungen sind Zahlungsverzug bei der Miete, Gesundheitsgefährdungen in der Wohnung und schwere Streitigkeiten, die zu Beleidigungen, permanentem Beschimpfen oder gar Handgreiflichkeiten führen. Letzteres droht insbesondere, wenn beide Parteien unter einem Dach wohnen. Weniger häufig und/oder schwerwiegend, aber als Kündigungsgrund nicht auszuschließen sind Lärmbelästigungen, illegale Untervermietung oder ein nicht angekündigtes Betreten der Wohnung durch die Vermieterpartei, die in der Regel einen Zweitschlüssel besitzt. Eine besondere Tücke droht bei Zahlungsverzug, denn dieser kann auch durch permanente oder gelegentliche Mietkürzung sukzessive über einen längeren Zeitraum schließlich zwei Monatsmieten erreichen und damit den wichtigen Kündigungsgrund auslösen. Wenn die Vermieterpartei dies penibel belegen kann, erhält sie Recht (BGH VIII ZR 96/09).