Beschreibung
Im Privatleben haben die wichtigsten und teuersten Verträge meist mit Immobilien zu tun. Ein unbefristeter Mietvertrag für ein Haus hat deshalb immer eine besondere Bedeutung für den Mieter. Doch auch für den Vermieter ist es wichtig, dass alle relevanten Fragen im Hausmietvertrag umfassend geklärt sind. Je klarer die vertragliche Grundlage ist, desto weniger Probleme ergeben sich in der Regel später in der Praxis des Mietverhältnisses. Der Vollständigkeit des Vertragstexts kommt deshalb gerade bei einem Hausmietvertrag besondere Bedeutung zu.
Was ist ein unbefristeter Mietvertrag für ein Haus?
Grundsätzlich gibt es bei einem Mietvertrag die Möglichkeit, diesen entweder über einen bestimmten Zeitraum abzuschließen oder es wird ein unbefristeter Mietvertrag geschlossen. Der Vorteil des unbefristeten Mietvetrages ist, dass sich dieser jederzeiet kündigungen lässt. Vom Gesetzgeber her sind hierbei auf Mieterseite drei Monate vorgesehen. Die Frist ist dabei gewährt, wenn das Kündigungsschreiben den Vermieter bis zum dritten Werktag eines Monats erreicht.
Alternativ kann der Mietvertrag andere Kündigungsfristen vorsehen. Für den Mieter dürfen diese jedoch nicht länger als drei Monate sein. Anderenfalls ist die betreffende Klausel im Hausmietvertrag unwirksam und die geseztlichen Fristen greifen. Es ist daher lediglich möglich, für den Mieter die gesetzichen Fristen auf einen oder zwei Monate oder einen noch kürzeren Zeitraum zu kürzen. Für den Vermieiter sieht dies anders aus. Für diesen kann die Kündigungsfrist beliebig ausgedehnt werden, was aber in der Praxis so gut wie nie geschieht, da die Verträge in der Regel vonseiten des Vermieters erstellt werden.
Findet sich im Mietvertrag keine entsprechende Klausel oder ist diese formal unwirksam verhält es sich so, dass die gesetzliche Kündigungsfrist für den Vermieter mit der Dauer der Mietzeit steigt. Nach fünf Jahren Mietdauer erhöht sich die Kündigungsfrist für den Vermieter auf sechs Monate. Nach einer Mietzeit von insgesamt acht Jahren kommen drei weitere Monate hinzu. Eine Kündigung ist dem Vermieter dann nur mit einer Frist von neun Monaten möglich.
Unterschiede zum befristeten Hausmietvertrag
Ein unbefristeter Mietvertrag für ein Haus ist für den Mieter im Zweifel von Voritel gegenüber einem befristeten Mietvertrag. Die eigenen Lebensumstände können sich sowohl beruflich wie auch familiär so ändern, dass ein Umzug notwendig wird. Dann stellt ein befristeter Mietvertrag einen echten Hemmschuh dar. Eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund ist in solchen Fällen häufig nur schwer durchsetzbar.
Das gilt vor allem dann, wenn der Berufswechsel auf eigenen Wunsch hin und nicht aufgrund einer Kündigung erfolgt. Da von Vermieterseite an die Kündigung von Wohnraum hohe Hürden gestellt sind, bietet die Befristigung auch keinen besonderen Schutz für den Meiter. Da dem Mieter bei befristeten Mietverträgen ein gesetzliches Kündigungsrecht aus wichtigem Grund zusteht, sind viele Vermieter dazu übergegangen, statt einer Befristigung des Vertrags einen Ausschlus der Kündigung für einen bestimmten Zeitraum mit in den Vertrag aufzunehmen. Eine solche Regelung sieht der Bundesgerichtshof als zulässig an, wenn die Ausschlussfrist im Mietvertrag nicht mehr als vier Jahre beträgt. Insonfern ist für Mieter wichtig zu wissen, dass die Befristung des Vertrages zuweilen auch “durch die Hintertür” erfolgt.
